La rigenerazione urbana dei “territori periferici” della Lombardia rappresenta un motore fondamentale per l’economia regionale e nazionale, e per la qualità della vita di milioni di persone. Le aree degradate, dismesse o a rischio degrado coprono una superficie territoriale complessiva di circa 22,6 chilometri quadrati, e 67.300 edifici, per la quasi totalità (98 per cento) prevalentemente residenziali, da riqualificare, che potrebbe rivitalizzare il tessuto lavorativo e produttivo del territorio grazie al cambio delle destinazioni d’uso verso attività economiche in grado di aumentare il valore.
La Lombardia è un interessante laboratorio di analisi, studio e attuazione di modelli rigenerativi dei territori periferici: re-inventare la dimensione dell’urbe tramite la restituzione di nuove “centralità”. Questi sono alcuni dei temi che emergono dal “Rapporto sulle nuove periferie lombarde” realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Urban Up|Gruppo Unipol, presentato oggi a Milano in occasione del convegno FUTURE CITIES.
I territori “periferici” rappresentano una importante sfida per la costruzione di un’identità urbana allargata alla scala sovralocale, regionale, in grado di affrontare una redistribuzione generale della qualità, delle risorse e delle opportunità. Le aree periferiche devono diventare, tramite processi di rigenerazione, parte integrante, significativa e desiderabile di una regione che ambisca a essere equilibrata, sostenibile, inclusiva e, quindi, resiliente e attrattiva.
I possibili processi di rigenerazione urbana del laboratorio lombardo, oltre alle superfici precedentemente stimate, direttamente correlate ad ambiti urbani che hanno visto cessare la loro funzione economica originaria e che potranno vedere una loro riqualificazione in chiave lavorativa, interesseranno circa 250 chilometri quadrati di superficie territoriale e una superficie lorda edificabile di 91 milioni di metri quadrati.
Le future funzioni urbane si articoleranno in mix di destinazioni d’uso che vedrà una prevalenza di superfici abitative, 39,9 milioni di metri quadrati (44 per cento circa), seguite da superfici logistiche e produttive (29,6 milioni di metri quadrati, pari al 32,5 per cento), direzionali e commerciali (14,3 milioni di metri quadrati, sedici per cento circa) e attrezzature di interesse collettivo (7,2 milioni di metri quadrati, poco meno dell’otto per cento).
“La trasformazione di questi territori può attivare investimenti per oltre 200 miliardi di euro fino al 2050 – ha affermato Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari, in apertura del convegno – Non si tratta solo del più grande tema economico lombardo dei prossimi decenni ma anche la sfida per rendere sempre più inclusive e sostenibili le nostre città.
E’ una occasione unica per intervenire sulle diseguaglianze, dando abitazioni alle fasce più disagiate e anche consentendo un più facile accesso ai servizi. La città a 15 minuti significa creare nuove centralità e fare in modo che le nuove periferie siano concepite in modo diverso dal passato. Luoghi integrati e gradevoli dove vivere, lavorare e socializzare. Il tutto con attenzione all’ambiente e alla sicurezza delle persone”.
“Con progetto INoltre. Sharing the city – ha aggiunto Giuseppe Lobalsamo, Responsabile Direzione Immobiliare Gruppo Unipol – abbiamo posto il nostro impegno e la nostra attenzione sul tema della rigenerazione urbana delle periferie sia attraverso iniziative di urbanismo tattico e coinvolgimento dei quartieri, sia attraverso l’avvio di un Think Tank interdisciplinare a supporto dell’intero progetto”.
Il “Rapporto sulle nuove periferie lombarde” realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Urban Up|Gruppo Unipol, presenta anche una approfondita analisa del mercato immobiliare della Lombardia. Nel 2021 si è confermato come il più dinamico in Italia, con compravendite in crescita del 14,2 per cento a fronte di una media italiana dell’11,1 per cento.
Nella regione anche i prezzi medi degli immobili residenziali, che avevano invertito l’andamento decrescente con tre anni d’anticipo rispetto al resto del Paese, mostrando deboli segni di ripresa già nel 2016 successivamente consolidati fino al 2019, dopo la contrazione del 2020 sono tornati a crescere e ora evidenziano prospettive di ulteriore miglioramento per il 2022.
In Lombardia si stima totale di 140 mila compravendite di immobili residenziali a fine anno, corrispondenti a oltre il 23 per cento del totale nazionale, quantificabile in 600 mila transazioni.
Il peso della regione sul Paese, dopo essere rimasto stabile per otto anni con una quota di circa il 20 per cento, è cresciuto a partire dal 2016 fino ad oggi, con ulteriori aspettative di aumento fino a un peso di circa un quarto degli scambi complessivi.
Grazie a una popolazione costantemente in crescita fino a inizio 2020 qui si scambia il doppio delle case del Lazio, seconda in Italia con circa 67 mila transazioni, e quasi due volte e mezzo rispetto all’Emilia Romagna, terza con 59 mila transazioni, Piemonte e Veneto, rispettivamente con circa 58 e 56 mila scambi. Le previsioni per il 2022 indicano un incremento dei volumi transati sul mercato residenziale lombardo di circa il 13 per cento, con una pressione lievemente meno intensa di quella attuale, a fronte di una crescita a livello nazionale dell’8,3 per cento.
I prezzi medi del comparto residenziale registrati in Lombardia nel 2021, nonostante le evidenti difficoltà di alcuni territori, confermano la buona salute complessiva dell’industria immobiliare, con un incremento di circa un punto percentuale, dopo il decremento di pari peso del 2020.
La regione aveva affrontato la fase positiva del nuovo ciclo immobiliare in maniera più consistente rispetto alla media del Paese: dopo aver perso circa cinque punti percentuali fra il 2008 e il 2009, i prezzi medi sono diminuiti di altri due punti tra il 2010 e il 2012 e di un punto percentuale nel triennio successivo, per poi tornare in territorio positivo dal 2016. In Italia, invece, l’andamento negativo si è protratto per dieci anni con la chiusura in parità rispetto all’anno precedente solo nel 2019, cui è seguito un decremento di due punti nel 2020, un minimo aggiustamento positivo per la fine del 2021 e previsioni di crescita di circa il due per cento per il 2022.
Milano rappresenta il principale mercato italiano, oltre a essere il secondo per il settore residenziale a livello nazionale dopo Roma. Le compravendite registrate in città nel 2021 coprono il 19 per cento del totale del territorio lombardo e il 66 per cento dei capoluoghi, mentre il fatturato della città rappresenta oltre l’82 per cento del giro d’affari realizzato nei capoluoghi.
Tutti i principali indicatori di mercato riferiti al peso di Milano si sono confermati negli ultimi 12 mesi rispetto al 2019, con le compravendite che hanno guadagnato poco meno di 25 punti percentuali sul 2020 e il quattro per cento sul 2019 e il fatturato che ha realizzato un aumentato di circa 23 punti percentuali e poco più dell’uno per cento sul 2019. Un ulteriore ampliamento degli incrementi è previsto per il prossimo anno, con fatturato e compravendite in aumento anche se con variazioni meno intense di quelle attuali.
Brescia, Monza e Bergamo si contendono il secondo posto nella classifica regionale. Brescia si posiziona al primo posto di questa classifica relativa con un ampio distacco per numero di compravendite, con 2.800 transazioni contro le circa 1.800 degli altri due capoluoghi, mentre Monza registra un fatturato superiore di circa dieci milioni di euro rispetto alla concorrente (428 milioni di euro contro 418 di Brescia e 357 di Bergamo).
Per il 2021 si prevede un posizionamento stabile delle tre città in termini di peso sui valori complessivi del mercato regionale; i capoluoghi hanno previsioni in crescita sia per quanto riguarda il fatturato che il numero di compravendite, anche se Brescia si sta dimostrando il mercato più vivace e in forte ripresa rispetto alle rivali, tanto da poter prevedere un superamento di entrambe per fatturato nel 2021.
Como, Varese e Pavia pesano, in termini di fatturato, tra l’1,5 e il due per cento sul totale dei capoluoghi regionali, con un andamento, fatta eccezione per il 2020, in crescita stabile, mentre registrano, per l’anno corrente, un numero di compravendite pari a rispettivamente 1.300, mille e 1.350 unità (tra il 2,5 e il 3,3 per cento del totale).
Cremona, Lecco, Lodi e Mantova realizzano un fatturato pari all’uno per cento del totale ciascuna, confermando quanto rilevato nel periodo precedente all’emergenza Covid e con un andamento positivo confermato anche per il 2022. Tra questi quattro capoluoghi, per quanto riguarda il numero di compravendite, Cremona si posiziona in prima posizione con circa 1.060 transazioni, seguita da Mantova con 1.020, Lodi è al terzo posto con 850, Lecco al quarto con 830. Tutti i dati relativi alle previsioni per gli indicatori di fatturato e scambi per il 2022 sono in crescita.
Sondrio è l’ultimo capoluogo di provincia lombarda sia in termini di fatturato, su cui pesa per meno dello 0,5 per cento, sia per numero di compravendite (rappresentano circa l’uno per cento). Il peso dei due indicatori per la città è previsto in incremento anche per il prossimo anno.
L’attrattività dei quartieri periferici dei capoluoghi lombardi
L’andamento del mercato immobiliare di Milano presenta un elemento di grande mutamento rispetto al recente passato: l’area di riferimento per le maggiori variazioni degli indicatori sull’anno. Nel 2021 le prime cinque posizioni, rappresentate da sette ambiti, sono occupate da quartieri periferici nei quali l’incremento dei prezzi è stato superiore ai sei punti percentuali.
Osservando l’andamento dei valori dei quartieri più dinamici dei capoluoghi lombardi questa tendenza non è altrettanto marcata. Oggi in vetta sono collocati tre quartieri semicentrali oltre a tre periferici nella parte alta della classifica. I risultati sono rappresentativi dei cambiamenti di interesse nel settore residenziale a ogni livello. Borgo San Giovanni, Zima-Cremona, Ronchi, San Polo, San Bartolomeo e Sant’Eufemia, sono tutti a Brescia, tutti localizzati in aree esterne al centro ma rappresentativi di un tessuto edilizio, urbano, sociale e di valori assoluti delle case molto diversi fra loro.
“Lo stato attuale del mercato immobiliare lombardo – ha dichiarato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – è frutto della capacità della regione di trovare nel tempo nuovi stimoli e opportunità. Come evidenziato dal nostro studio, nel corso dell’ultimo anno almeno un quartiere per ogni capoluogo lombardo ha registrato un andamento dinamico positivo, a riprova che la ripresa del settore immobiliare residenziale si sta realizzando sull’intero sistema urbano della regione. In sintesi, la trasformazione della domanda residenziale nei territori lombardi è in atto e riguarda, escluse le nicchie di mercato, i territori urbanizzati, i capoluoghi, le città e i centri maggiori.
La presenza di quartieri semicentrali e periferici nelle preferenze potenziali di scelta passa dal venti al sessanta per cento, se si raffrontano i ranking e l’incremento dei prezzi delle case inserite in ambiti che hanno acquisito nell’ultimo anno importanza, rubando la scena in termini di vivacità e interesse da parte della domanda a quelli centrali, che meglio di qualsiasi altra zona avevano preservato il risparmio degli abitanti della regione nell’ultimo decennio.
Questo andamento mette in luce un dinamismo non solo specifico delle singole aree ma della regione nella sua totalità e rappresenta un’ottima occasione per l’investimento nella trasformazione dei tessuti esistenti di media qualità e nel recupero delle aree inutilizzate intercluse nei tessuti urbani”.
Dopo i saluti introduttivi di Mario Breglia (Scenari Immobiliari), Giuseppe Lobalsamo (Gruppo Unipol), Giancarlo Tancredi (Assessore alla Rigenerazione Urbana Comune di Milano) e Stefano Bolognini (Assessore allo Sviluppo Città metropolitana, Giovani e Comunicazione Regione Lombardia) il “Rapporto sulle nuove periferie lombarde” è stato presentato da Francesca Zirnstein (Scenari Immobiliari). È seguito il PANEL ESPERTI con interventi di Alessandro Balducci (Politecnico di Milano), Mario Cucinella (Mario Cucinella Architects), Ioanni Delsante (Università di Pavia), Guido A. Inzaghi (Belvedere, Inzaghi & Partners), Massimo Roj (Progetto CMR) e Francesca Zajczyk (Università degli Studi di Milano Bicocca). Successivamente si è tenuto il PANEL OPERATORI a cui hanno partecipato Paola Delmonte (Redo Sgr), Andrea Giovannini (Costim), Marco Grillo (Abitare In), Massimiliano Morrone (Gruppo Unipol), Andrea Mucchietto (Hines Italy) e Omar Rossi (Progetto ex Ospedale Sant’Orsola Brescia).
a cura della redazione
